Cadastro Imobiliário Brasileiro: o novo “CPF dos imóveis” e o impacto para o mercado imobiliário

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”, marca uma das maiores mudanças estruturais do mercado imobiliário nacional. Regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, o CIB cria um identificador único para cada imóvel no país, urbano ou rural, com implantação progressiva a partir de 2026.

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) inaugura uma nova arquitetura de governança territorial no país. Ao estabelecer um identificador único para cada imóvel, urbano ou rural, o CIB reorganiza a lógica cadastral brasileira, historicamente fragmentada entre bases municipais, estaduais, cartoriais e federais, e abre espaço para uma gestão integrada de informações territoriais, fiscais e registrais.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

O CIB é um registro nacional padronizado que atribui um código único a cada imóvel brasileiro, permitindo que todas as informações técnicas, fiscais e territoriais dialoguem dentro de uma mesma base integrada.

Ele não substitui a matrícula, mas complementa e consolida dados que hoje estão dispersos em diferentes sistemas.

Com o CIB, todas as informações imobiliárias passam a dialogar entre si em uma base única nacional, permitindo maior precisão fiscal e cadastral.

Mais do que centralizar dados, o novo sistema busca corrigir inconsistências crônicas, reduzir práticas informais, ampliar a rastreabilidade de operações e fortalecer a segurança jurídica em todas as etapas do ciclo imobiliário. Seus efeitos alcançam proprietários, incorporadores, corretores, investidores, administrações públicas, instituições financeiras e profissionais técnicos que dependem de dados precisos para projetar, analisar riscos, regulamentar, investir ou operar no mercado.

Trata-se de um movimento estruturante: ao unificar informações e permitir que diferentes sistemas conversem entre si, o CIB tende a influenciar processos de regularização, avaliação, tributação, registro, fiscalização e tomada de decisão. Em um mercado que movimenta trilhões de reais e sofre com lacunas informacionais há décadas, o alinhamento de dados se transforma em ativo estratégico, tanto para o setor público quanto para a iniciativa privada.

A Receita Federal será responsável pela integração das bases e pela disponibilização dos dados, que serão alimentados por cartórios, prefeituras e outros órgãos.

O que é o Sinter e qual a sua importância para o CIB?

O Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) é a plataforma federal criada para integrar, organizar e padronizar todas as informações relacionadas a imóveis e ao território brasileiro.

Ele funciona como um grande repositório nacional que reúne dados que, até então, estavam dispersos entre cartórios, prefeituras, órgãos federais e estaduais. A principal finalidade do Sinter é centralizar e cruzar informações para aumentar a eficiência da gestão pública, reduzir fraudes e melhorar a governança territorial.

O Sinter é a base que possibilita a criação do CIB. Sem ele não seria possível gerar um código único nacional para cada imóvel, pois os dados continuariam fragmentados.

O Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais consolida dados de:

• Registros de imóveis

• Cadastros municipais (IPTU)

• Cadastro rural (Incra/SNCR)

• Informações fiscais

• Mapas e bases geoespaciais

• Infraestrutura urbana

• Dados ambientais e territoriais

  
  

Como o CIB funcionará na prática?

Durante anos, o Brasil enfrentou inconsistências cadastrais que permitiam irregularidades como:

• divergências entre áreas registradas e reais;

• contratos não declarados;

• valores subavaliados;

• registros incompletos ou duplicados.

  
  

A criação do CIB atende a uma demanda antiga por correção, padronização e transparência. A medida também se articula com a Reforma Tributária e a necessidade de modernizar instrumentos de controle e gestão territorial.

Na prática, fecha-se o cerco contra irregularidades e a gestão pública tende a ter um maior controle com o cruzamento de informações.

Como o sistema passa a funcionar:

• Identificação Única: Cada imóvel terá um código CIB exclusivo, composto por 8 dígitos (7 alfanuméricos e um dígito verificador).

• Geração Automática: O número do CIB será gerado automaticamente assim que os dados do imóvel forem integrados ao sistema nacional.

• Vinculação automática: O proprietário não precisará solicitar a criação do CIB. O código será gerado automaticamente conforme cartórios, municípios e órgãos federais forem integrados ao sistema.

• Obrigatoriedade em documentos: A partir da implantação plena, o número do CIB deverá constar em escrituras e matrículas, contratos de locação, declarações fiscais, certidões diversas.

• Integração de Dados: Cartórios de registro de imóveis, prefeituras e órgãos federais (como o Incra) enviarão eletronicamente os dados das propriedades para o Sinter. O CIB servirá como o elo de ligação entre esses diferentes cadastros.

• Facilidade nas Transações: Para compradores e vendedores, o CIB facilitará a verificação da regularidade do imóvel antes de uma transação, reduzindo a necessidade de obter várias certidões em órgãos diferentes.

Cronograma de Implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

A implementação do novo Cadastro Imobiliário Brasileiro foi organizada em três fases principais, com metas progressivas para padronizar, validar e consolidar dados em escala nacional. O objetivo é garantir uma transição estruturada, permitindo que prefeituras, cartórios, incorporadoras e órgãos federais se adaptem sem comprometer a operação diária.

Fase 1 - Adequação e Preparação (2025–2026)

Responsáveis: Receita Federal, cartórios de registro de imóveis e prefeituras. Principais entregas:

• Ajuste dos sistemas locais para compatibilidade com o Sinter.

• Adaptação de cadastros municipais e registros cartorários ao modelo único.

• Estruturação de protocolos unificados de envio e validação de dados.

• Treinamentos técnicos para equipes públicas e operadores do sistema.

Impacto esperado: Padronização inicial das bases cadastrais e alinhamento operacional entre as instituições.

Fase 2 - Envio e Consolidação de Dados (2026–2027)

Responsáveis: Municípios, cartórios, Incra e órgãos federais. Principais entregas:

• Início da sincronização automática de dados para o Sinter.

• Geração automática dos códigos CIB para imóveis já cadastrados.

• Validação cruzada das informações municipais, rurais e registrárias.

• Correção de inconsistências cadastrais detectadas pelo sistema.

Impacto esperado: Aumento expressivo da confiabilidade das bases e redução de duplicidades, divergências e lacunas cadastrais.

Fase 3 - Operação Plena e Monitoramento Continuado (a partir de 2027)

Responsáveis: Receita Federal, prefeituras, estados e órgãos reguladores. Principais entregas:

• Ativação plena do CIB como identificador nacional de imóveis.

• Uso obrigatório do código nas transações imobiliárias e escrituras.

• Cruzamento contínuo de dados para fiscalização tributária e fundiária.

• Relatórios integrados para planejamento urbano, regularização fundiária e políticas habitacionais.

  
  

Impacto esperado: Sistema unificado em operação nacional, com ganhos de transparência, rastreabilidade e segurança jurídica.

Por que isso importa para o setor

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro marca uma mudança significativa na forma como o país organiza e administra as informações territoriais. O novo modelo tende a alterar fluxos de trabalho, ampliar a interoperabilidade entre bases públicas e padronizar dados antes dispersos, ao mesmo tempo em que centraliza, em nível federal, um volume sem precedentes de informações fundiárias e urbanas.

Por outro lado, a centralização também levanta discussões sobre governança dos dados, limites de fiscalização, interoperabilidade entre sistemas e eventuais ajustes necessários para proteger direitos de proprietários e operadores do mercado.

Em síntese, trata-se de uma mudança estrutural que reorganiza o ecossistema imobiliário brasileiro em direção a um modelo mais unificado, mas que ainda dependerá de regulamentações complementares, testes operacionais e acompanhamento contínuo para que seus efeitos, positivos ou críticos, sejam avaliados de forma concreta no médio e longo prazo.

FONTES

Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025. Diário Oficial da União.

Registro de Imóveis – IRIB Matéria: Receita Federal regulamenta o Cadastro Imobiliário Brasileiro

Colégio Notarial do Brasil – Seção Paraná (CNB/PR) Matéria: Receita cria ‘CPF dos Imóveis’ para unificar registros no país

CRECI-SC. Matéria: CPF dos imóveis e reforma tributária: o que muda para o mercado imobiliário a partir de 2026

Exame. Matéria: CPF dos imóveis: entenda como será o novo cadastro imobiliário da Receita”

InfoMoney. Matéria: CPF dos imóveis: o que é o novo Cadastro Imobiliário